As Mais-Valias Imobiliárias
Introdução
O pacote legislativo aprovado em 2026 em matéria de habitação introduziu uma alteração particularmente relevante no regime de tributação das mais-valias imobiliárias em sede de IRS.
Através do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, foi alterado o artigo 10.º do Código do IRS, passando a admitir-se uma nova situação de exclusão de tributação dos ganhos resultantes da alienação de determinados imóveis, quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outros imóveis destinados a arrendamento habitacional, em condições legalmente determinadas.
A alteração é particularmente significativa porque rompe com a tradicional associação entre o benefício fiscal por reinvestimento e a aquisição de uma nova habitação própria e permanente.
Com efeito, o novo n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS permite que o regime de reinvestimento opere também relativamente a ganhos provenientes da transmissão de “outros imóveis destinados a habitação”, desde que o produto da alienação seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em território nacional e destinados ao arrendamento habitacional dentro dos limites de renda previstos na nova legislação.
Estamos, portanto, perante uma alteração com potencial para modificar profundamente a racionalidade económica de determinadas operações imobiliárias, sobretudo para proprietários de segundas habitações, imóveis herdados ou outros imóveis habitacionais que pretendam converter património imobiliário em ativos geradores de rendimento.
Importa, contudo, sublinhar desde já que não se trata de uma isenção incondicional nem de uma dispensa automática de imposto. Juridicamente, estamos perante uma exclusão de tributação condicionada ao reinvestimento e ao cumprimento continuado de um conjunto de requisitos.
O que são as mais-valias imobiliárias?
Em termos gerais, constituem mais-valias os ganhos obtidos com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, quando esses ganhos não sejam enquadráveis noutras categorias de rendimento.
A mais-valia não corresponde simplesmente à diferença aritmética entre o preço de venda e o preço de compra.
Para efeitos fiscais, o cálculo deve considerar, designadamente:
– o valor de realização;
– o valor de aquisição, sujeito, quando aplicável, à atualização pelo coeficiente de desvalorização da moeda;
– encargos com a aquisição e alienação;
– determinadas despesas de valorização do imóvel;
– outros encargos fiscalmente relevantes previstos na lei.
Nas situações abrangidas pelo regime geral, o saldo positivo das mais-valias imobiliárias é, em regra, considerado em 50% para efeitos de IRS, sem prejuízo das situações especiais previstas no Código do IRS.
Assim, uma operação economicamente lucrativa não significa necessariamente que todo o ganho económico seja tributado como rendimento coletável. O primeiro passo de qualquer análise deve, por isso, consistir no correto apuramento da mais-valia fiscal e não apenas do lucro económico da operação.
A principal novidade de 2026: reinvestir em imóveis destinados a arrendamento
A alteração mais relevante consta do novo n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS. A lei passou a determinar que são igualmente excluídos de tributação determinados ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação quando, cumulativamente, sejam cumpridas as condições legalmente previstas.
Em termos simplificados, o mecanismo funciona da seguinte forma:
venda de imóvel → reinvestimento do valor de realização → aquisição de outro imóvel em Portugal → arrendamento habitacional dentro dos limites legais → manutenção das condições durante o período exigido.
A inovação fundamental está, portanto, na possibilidade de transformar o produto da venda de um imóvel num investimento destinado ao arrendamento habitacional e, mediante o cumprimento dos requisitos legais, obter a exclusão, total ou parcial, da tributação da mais-valia.
A própria exposição de motivos do Decreto-Lei n.º 97/2026 identifica expressamente como objetivo da medida incentivar a oferta habitacional através da exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias quando exista reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Não é necessário reinvestir apenas numa habitação própria e permanente
O regime tradicional do artigo 10.º do Código do IRS está associado ao reinvestimento do produto da venda de uma habitação própria e permanente noutra habitação própria e permanente, em terreno para construção ou em determinadas obras de ampliação ou melhoramento.
O novo n.º 7 amplia a lógica do reinvestimento. A lei passa a abranger também ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que o produto da venda seja reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legalmente estabelecidos.
Isto significa que a medida pode assumir particular importância, por exemplo, para proprietários de:
– segundas habitações;
– casas de férias;
– imóveis recebidos por herança;
– outros imóveis habitacionais que não constituam a habitação própria e permanente.
A nova lei cria, assim, uma ponte fiscal entre a alienação de património imobiliário e a criação de oferta no mercado de arrendamento.
O que deve ser reinvestido?
Este é um dos pontos em que importa evitar uma confusão frequente.O benefício não é calculado tendo simplesmente como referência o montante da mais-valia.
A lei estabelece como referência o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.
Ou seja, numa formulação simplificada:
valor relevante para o reinvestimento = valor de venda – amortização do empréstimo elegível.
Imagine-se, por exemplo, que determinado imóvel é vendido por €300.000 e que, à data da venda, existe um empréstimo associado à sua aquisição com capital em dívida de €50.000.
O valor relevante para o requisito de reinvestimento será, em princípio, €250.000. Não significa isto que a mais-valia seja de €250.000. São grandezas fiscais diferentes.
A mais-valia será apurada através das regras próprias do artigo 10.º e demais disposições do Código do IRS; o montante exigido para efeitos de reinvestimento é determinado segundo a regra específica do novo n.º 7.
O reinvestimento pode ser parcial
O novo n.º 12 do artigo 10.º do Código do IRS estabelece que, quando exista reinvestimento parcial do valor de realização e sejam cumpridas as restantes condições legais, o benefício fiscal corresponde apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido. Assim, não é uma situação de “tudo ou nada”. Se o contribuinte reinvestir apenas uma parte do valor relevante, poderá beneficiar da exclusão de tributação relativamente à parte proporcional dos ganhos. Esta solução permite alguma flexibilidade financeira, mas não elimina a necessidade de planear corretamente a operação.
Prazos: a janela de reinvestimento é ampla, mas não ilimitada
O novo regime estabelece uma janela temporal particularmente relevante. O reinvestimento pode ser efetuado:
– nos 24 meses anteriores à venda do imóvel que gera a mais-valia; ou
– nos 36 meses posteriores à realização.
Esta possibilidade significa que não é obrigatório vender primeiro e comprar depois. Pode existir uma aquisição anterior à venda, desde que respeitado o limite máximo de 24 meses.
Por outro lado, quem vende primeiro dispõe de três anos para concretizar o reinvestimento. A declaração de IRS relativa ao ano da alienação assume aqui particular importância: o contribuinte deve manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcialmente, indicando o respetivo montante.
Não se trata, portanto, de uma matéria que possa ser deixada para uma decisão posterior sem consequências declarativas.
O imóvel adquirido tem de estar situado em Portugal
Ao contrário do regime de reinvestimento associado à habitação própria e permanente, que apresenta uma disciplina própria quanto à localização do imóvel, o novo regime de reinvestimento em arrendamento é expressamente dirigido a imóveis situados em território nacional. O novo n.º 7 do artigo 10.º é inequívoco ao exigir que os imóveis adquiridos para efeitos do benefício estejam situados em Portugal.
O limite da renda: o conceito de “renda moderada”
O imóvel adquirido deve ser destinado a arrendamento habitacional e a renda deve respeitar os limites previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026. O diploma estabelece, como referência para a denominada renda mensal moderada, o limite correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026.
Considerando a retribuição mínima mensal de €920 para 2026, esse limite corresponde a €2.300 mensais. Contudo, há uma cautela jurídica importante: o Decreto-Lei n.º 97/2026 prevê que os limites possam ser atualizados por portaria de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU.
Por isso, em vez de afirmar que €2.300 constitui um limite absolutamente imutável durante todo o período de vigência do regime, será mais rigoroso afirmar que esse é o limite de referência atualmente resultante da fórmula legal aplicável a 2026, sujeito ao mecanismo de atualização previsto no diploma.
O contrato de arrendamento tem de ser celebrado rapidamente
A aquisição do imóvel não é suficiente. O legislador impõe uma obrigação de afetação efetiva ao arrendamento. O contrato de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais deve ser celebrado no prazo de seis meses, contado do reinvestimento ou da data da realização da mais-valia, se esta for posterior.
Existe uma exceção para situações de impedimento justificado, designadamente quando sejam necessárias obras urgentes, mas apenas pelo período estritamente necessário para ultrapassar o impedimento. Consequentemente, comprar um imóvel e mantê-lo vazio durante um período prolongado não é compatível com o objetivo e com as condições do benefício. O contribuinte deve ser capaz de demonstrar uma verdadeira afetação do imóvel ao arrendamento habitacional.
Não basta arrendar: é necessário manter o arrendamento durante 36 meses
A lei introduz uma segunda exigência temporal. O imóvel objeto do reinvestimento deve ser objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior.
Esta solução é particularmente relevante porque transforma o benefício num verdadeiro compromisso de médio prazo. Não basta cumprir os requisitos no momento da aquisição. O contribuinte fica vinculado a um comportamento posterior. O benefício fiscal está, portanto, dependente de uma condição continuada de afetação do imóvel ao mercado habitacional.
O limite da renda também tem de ser respeitado durante cinco anos
Outra condição relevante é a manutenção do limite máximo de renda. Nos primeiros cinco anos, o imóvel não pode ser objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites legalmente definidos.
Isto significa que o proprietário não pode utilizar o benefício para adquirir um imóvel, arrendá-lo inicialmente dentro do limite e, pouco tempo depois, aumentar a renda para valores incompatíveis com o regime. A vantagem fiscal está juridicamente ligada à manutenção da finalidade habitacional e do nível de renda previsto pelo legislador.
O imóvel não pode ser alienado durante cinco anos
O regime impõe ainda uma restrição à alienação. O imóvel adquirido através do reinvestimento não pode ser alienado, a título oneroso ou gratuito, durante os primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data da realização da mais-valia, se esta for posterior.
Esta condição merece especial atenção em operações de investimento imobiliário. Um contribuinte pode, economicamente, descobrir uma oportunidade de venda muito vantajosa antes de terminado o período de cinco anos. Porém, se alienar o imóvel dentro desse período, poderá desencadear a perda do benefício fiscal relativo à operação anterior.
A decisão de reinvestir deve, por isso, ser encarada como uma decisão patrimonial de médio prazo e não apenas como uma operação de otimização fiscal.
O incumprimento produz efeitos fiscais posteriores
O incumprimento das condições previstas no novo n.º 8 do artigo 10.º não é uma mera infração formal. A lei determina que, verificadas determinadas situações de incumprimento, o ganho anteriormente excluído de tributação passa a ser considerado obtido no ano em que ocorre o incumprimento.
Assim, se o imóvel não for arrendado dentro do prazo legal, se a renda ultrapassar os limites estabelecidos, se não forem cumpridos os 36 meses de arrendamento ou se o imóvel for alienado prematuramente, poderá ser reconstituída a obrigação tributária relativa à mais-valia.
E existe uma consequência adicional particularmente importante. O artigo 10.º determina que, nas situações previstas na lei, ao imposto correspondente acresce um montante equivalente aos juros compensatórios nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, contados desde o ano da realização do ganho.
Não é, portanto, juridicamente correto afirmar que a consequência corresponde simplesmente a “4% de juros”. A lei remete para o regime geral dos juros compensatórios, cuja taxa não deve ser confundida com uma percentagem fixa estabelecida pelo novo diploma.
Pode o reinvestimento ser distribuído por vários imóveis?
A lei refere a aquisição da propriedade de “outros imóveis”, permitindo sustentar que o reinvestimento não está necessariamente limitado à aquisição de uma única unidade imobiliária.
Do ponto de vista económico, isto pode permitir estratégias diversificadas: por exemplo, em vez de concentrar todo o capital num imóvel de maior dimensão, o investidor poderá ponderar a aquisição de várias frações destinadas ao arrendamento habitacional, desde que cada operação cumpra os requisitos legais aplicáveis.
A questão deverá, contudo, ser analisada caso a caso, sobretudo quando estejam em causa aquisições sucessivas, compropriedade, diferentes momentos de aquisição ou estruturas patrimoniais mais complexas.
A solução mais prudente consiste em documentar individualmente o percurso do capital reinvestido e a afetação de cada imóvel.
Pode o imóvel ser arrendado a familiares?
A nova norma não estabelece, no seu texto, uma proibição geral de celebração de contratos de arrendamento com familiares. O que a lei exige é que exista um verdadeiro arrendamento habitacional e que sejam cumpridos os requisitos relativos à renda, prazos e duração da afetação. Assim, o simples facto de o arrendatário ser familiar do proprietário não deve, por si só, ser confundido com uma situação de incumprimento.
Todavia, a operação deve corresponder a uma verdadeira relação locatícia. Deverá existir contrato, comunicação às Finanças, pagamento efetivo da renda e demais cumprimento das obrigações legais e fiscais. Contratos meramente artificiais, sem verdadeira substância económica, poderão naturalmente suscitar questões de prova, simulação ou abuso, consoante as circunstâncias concretas.
O benefício fiscal não deve ser utilizado como justificação para criar uma aparência documental de arrendamento onde, materialmente, não exista uma verdadeira relação locatícia.
Uma medida temporária: o regime aplica-se às transmissões de 2026 a 2029
A nova exclusão não foi criada como regime permanente.O Decreto-Lei n.º 97/2026 determina expressamente que o disposto nos novos n.os 7 a 9 do artigo 10.º do Código do IRS se aplica às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Existe, portanto, uma particularidade temporal relevante: uma venda realizada em 2026 pode beneficiar do novo regime mesmo que a legislação tenha entrado em vigor apenas em maio desse ano, porque o legislador atribuiu eficácia às transmissões realizadas desde 1 de janeiro de 2026.
O mesmo vale, naturalmente, para as restantes transmissões abrangidas pelo período temporal definido na lei. Não deve, contudo, confundir-se esta retroatividade de efeitos com uma autorização para reabrir operações realizadas antes de 1 de janeiro de 2026.
O regime deve ser distinguido da isenção tradicional por reinvestimento em habitação própria e permanente
É importante não misturar dois regimes juridicamente distintos. Por um lado, mantém-se o regime de reinvestimento associado à venda de uma habitação própria e permanente, previsto no artigo 10.º do Código do IRS. Por outro, surge agora o novo regime que permite o reinvestimento do produto da alienação em imóveis destinados a arrendamento habitacional. As condições não são idênticas.
No regime de habitação própria e permanente, por exemplo, assume especial importância a demonstração de que o imóvel vendido constituía efetivamente a habitação própria e permanente do contribuinte. No novo regime de arrendamento, a questão central é outra: a conversão do valor realizado na venda em património imobiliário destinado ao arrendamento habitacional dentro dos parâmetros definidos pelo legislador.
A distinção é essencial para evitar que condições próprias de um regime sejam indevidamente transpostas para o outro.
O novo benefício não elimina os custos da aquisição
Outro erro frequente consiste em interpretar a exclusão da tributação da mais-valia como se toda a operação imobiliária passasse a ser fiscalmente neutra. Não é assim. A aquisição dos imóveis destinados a arrendamento pode implicar, conforme o caso, custos de: IMTI; mposto do Selo; escritura e registos; honorários de intermediação; financiamento; obras; condomínio; seguros; IMI; manutenção; períodos de vacância; custos de gestão e cobrança de rendas.
A poupança de IRS resultante da exclusão da mais-valia deve, por isso, ser comparada com o custo total da operação. Uma operação pode ser fiscalmente eficiente e, simultaneamente, economicamente pouco atrativa.
O benefício das mais-valias e a taxa de 10% sobre rendimentos prediais
O pacote legislativo de 2026 não se limita às mais-valias. Foi igualmente criado, no Estatuto dos Benefícios Fiscais, um regime de tributação autónoma à taxa de 10% para determinados rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento exclusivamente habitacional, desde que sejam respeitados os limites de renda previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Este regime produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026 e aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, salvo aplicação de taxa mais favorável. Temos, assim, duas vantagens potencialmente cumulativas em termos económicos:
primeiro, a possibilidade de excluir, total ou parcialmente, a tributação da mais-valia através do reinvestimento;
segundo, a possibilidade de beneficiar de uma taxa reduzida sobre os rendimentos prediais provenientes do arrendamento que cumpra as condições legais.
Isto reforça significativamente a atratividade potencial do modelo de transformação de património imobiliário em património destinado ao arrendamento.
E para os inquilinos?
O mesmo pacote legislativo aumentou o limite anual da dedução à coleta relativa às rendas pagas pelos arrendatários. O limite passa para €900 em 2026 e para €1.000 a partir de 2027, reforçando o benefício fiscal associado ao arrendamento habitacional. Esta medida deve ser lida em conjunto com os incentivos concedidos aos proprietários.
A arquitetura global da reforma procura, assim, atuar simultaneamente sobre a oferta e a procura: reduzir a tributação associada à disponibilização de imóveis para arrendamento e, por outro lado, reforçar a dedução fiscal das rendas suportadas pelos arrendatários.
Dr. Jorge Filipe de Carvalho
Jurista
PJM Advogados
