As Mais-Valias Imobiliárias
Introdução
O pacote legislativo aprovado em 2026 em matéria de habitação introduziu uma alteração particularmente relevante no regime de tributação das mais-valias imobiliárias em sede de IRS.
Através do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, foi alterado o artigo 10.º do Código do IRS, passando a admitir-se uma nova situação de exclusão de tributação dos ganhos resultantes da alienação de determinados imóveis, quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outros imóveis destinados a arrendamento habitacional, em condições legalmente determinadas.
A alteração é particularmente significativa porque rompe com a tradicional associação entre o benefício fiscal por reinvestimento e a aquisição de uma nova habitação própria e permanente.
Com efeito, o novo n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS permite que o regime de reinvestimento opere também relativamente a ganhos provenientes da transmissão de “outros imóveis destinados a habitação”, desde que o produto da alienação seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em território nacional e destinados ao arrendamento habitacional dentro dos limites de renda previstos na nova legislação.
Estamos, portanto, perante uma alteração com potencial para modificar profundamente a racionalidade económica de determinadas operações imobiliárias, sobretudo para proprietários de segundas habitações, imóveis herdados ou outros imóveis habitacionais que pretendam converter património imobiliário em ativos geradores de rendimento.
Importa, contudo, sublinhar desde já que não se trata de uma isenção incondicional nem de uma dispensa automática de imposto. Juridicamente, estamos perante uma exclusão de tributação condicionada ao reinvestimento e ao cumprimento continuado de um conjunto de requisitos.
O que são as mais-valias imobiliárias?
Em termos gerais, constituem mais-valias os ganhos obtidos com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, quando esses ganhos não sejam enquadráveis noutras categorias de rendimento.
A mais-valia não corresponde simplesmente à diferença aritmética entre o preço de venda e o preço de compra.
Para efeitos fiscais, o cálculo deve considerar, designadamente:
– o valor de realização;
– o valor de aquisição, sujeito, quando aplicável, à atualização pelo coeficiente de desvalorização da moeda;
– encargos com a aquisição e alienação;
– determinadas despesas de valorização do imóvel;
– outros encargos fiscalmente relevantes previstos na lei.
Nas situações abrangidas pelo regime geral, o saldo positivo das mais-valias imobiliárias é, em regra, considerado em 50% para efeitos de IRS, sem prejuízo das situações especiais previstas no Código do IRS.
Assim, uma operação economicamente lucrativa não significa necessariamente que todo o ganho económico seja tributado como rendimento coletável. O primeiro passo de qualquer análise deve, por isso, consistir no correto apuramento da mais-valia fiscal e não apenas do lucro económico da operação.
A principal novidade de 2026: reinvestir em imóveis destinados a arrendamento
A alteração mais relevante consta do novo n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS. A lei passou a determinar que são igualmente excluídos de tributação determinados ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação quando, cumulativamente, sejam cumpridas as condições legalmente previstas.
Em termos simplificados, o mecanismo funciona da seguinte forma:
venda de imóvel → reinvestimento do valor de realização → aquisição de outro imóvel em Portugal → arrendamento habitacional dentro dos limites legais → manutenção das condições durante o período exigido.
A inovação fundamental está, portanto, na possibilidade de transformar o produto da venda de um imóvel num investimento destinado ao arrendamento habitacional e, mediante o cumprimento dos requisitos legais, obter a exclusão, total ou parcial, da tributação da mais-valia.
A própria exposição de motivos do Decreto-Lei n.º 97/2026 identifica expressamente como objetivo da medida incentivar a oferta habitacional através da exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias quando exista reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Não é necessário reinvestir apenas numa habitação própria e permanente
O regime tradicional do artigo 10.º do Código do IRS está associado ao reinvestimento do produto da venda de uma habitação própria e permanente noutra habitação própria e permanente, em terreno para construção ou em determinadas obras de ampliação ou melhoramento.
O novo n.º 7 amplia a lógica do reinvestimento. A lei passa a abranger também ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que o produto da venda seja reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legalmente estabelecidos.
Isto significa que a medida pode assumir particular importância, por exemplo, para proprietários de:
– segundas habitações;
– casas de férias;
– imóveis recebidos por herança;
– outros imóveis habitacionais que não constituam a habitação própria e permanente.
A nova lei cria, assim, uma ponte fiscal entre a alienação de património imobiliário e a criação de oferta no mercado de arrendamento.
O que deve ser reinvestido?
Este é um dos pontos em que importa evitar uma confusão frequente.O benefício não é calculado tendo simplesmente como referência o montante da mais-valia.
A lei estabelece como referência o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.
Ou seja, numa formulação simplificada:
valor relevante para o reinvestimento = valor de venda – amortização do empréstimo elegível.
Imagine-se, por exemplo, que determinado imóvel é vendido por €300.000 e que, à data da venda, existe um empréstimo associado à sua aquisição com capital em dívida de €50.000.
O valor relevante para o requisito de reinvestimento será, em princípio, €250.000. Não significa isto que a mais-valia seja de €250.000. São grandezas fiscais diferentes.
A mais-valia será apurada através das regras próprias do artigo 10.º e demais disposições do Código do IRS; o montante exigido para efeitos de reinvestimento é determinado segundo a regra específica do novo n.º 7.
O reinvestimento pode ser parcial
O novo n.º 12 do artigo 10.º do Código do IRS estabelece que, quando exista reinvestimento parcial do valor de realização e sejam cumpridas as restantes condições legais, o benefício fiscal corresponde apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido. Assim, não é uma situação de “tudo ou nada”. Se o contribuinte reinvestir apenas uma parte do valor relevante, poderá beneficiar da exclusão de tributação relativamente à parte proporcional dos ganhos. Esta solução permite alguma flexibilidade financeira, mas não elimina a necessidade de planear corretamente a operação.
Prazos: a janela de reinvestimento é ampla, mas não ilimitada
O novo regime estabelece uma janela temporal particularmente relevante. O reinvestimento pode ser efetuado:
– nos 24 meses anteriores à venda do imóvel que gera a mais-valia; ou
– nos 36 meses posteriores à realização.
Esta possibilidade significa que não é obrigatório vender primeiro e comprar depois. Pode existir uma aquisição anterior à venda, desde que respeitado o limite máximo de 24 meses.
Por outro lado, quem vende primeiro dispõe de três anos para concretizar o reinvestimento. A declaração de IRS relativa ao ano da alienação assume aqui particular importância: o contribuinte deve manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcialmente, indicando o respetivo montante.
Não se trata, portanto, de uma matéria que possa ser deixada para uma decisão posterior sem consequências declarativas.
O imóvel adquirido tem de estar situado em Portugal
Ao contrário do regime de reinvestimento associado à habitação própria e permanente, que apresenta uma disciplina própria quanto à localização do imóvel, o novo regime de reinvestimento em arrendamento é expressamente dirigido a imóveis situados em território nacional. O novo n.º 7 do artigo 10.º é inequívoco ao exigir que os imóveis adquiridos para efeitos do benefício estejam situados em Portugal.
O limite da renda: o conceito de “renda moderada”
O imóvel adquirido deve ser destinado a arrendamento habitacional e a renda deve respeitar os limites previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026. O diploma estabelece, como referência para a denominada renda mensal moderada, o limite correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026.
Considerando a retribuição mínima mensal de €920 para 2026, esse limite corresponde a €2.300 mensais. Contudo, há uma cautela jurídica importante: o Decreto-Lei n.º 97/2026 prevê que os limites possam ser atualizados por portaria de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU.
Por isso, em vez de afirmar que €2.300 constitui um limite absolutamente imutável durante todo o período de vigência do regime, será mais rigoroso afirmar que esse é o limite de referência atualmente resultante da fórmula legal aplicável a 2026, sujeito ao mecanismo de atualização previsto no diploma.
O contrato de arrendamento tem de ser celebrado rapidamente
A aquisição do imóvel não é suficiente. O legislador impõe uma obrigação de afetação efetiva ao arrendamento. O contrato de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais deve ser celebrado no prazo de seis meses, contado do reinvestimento ou da data da realização da mais-valia, se esta for posterior.
Existe uma exceção para situações de impedimento justificado, designadamente quando sejam necessárias obras urgentes, mas apenas pelo período estritamente necessário para ultrapassar o impedimento. Consequentemente, comprar um imóvel e mantê-lo vazio durante um período prolongado não é compatível com o objetivo e com as condições do benefício. O contribuinte deve ser capaz de demonstrar uma verdadeira afetação do imóvel ao arrendamento habitacional.
Não basta arrendar: é necessário manter o arrendamento durante 36 meses
A lei introduz uma segunda exigência temporal. O imóvel objeto do reinvestimento deve ser objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior.
Esta solução é particularmente relevante porque transforma o benefício num verdadeiro compromisso de médio prazo. Não basta cumprir os requisitos no momento da aquisição. O contribuinte fica vinculado a um comportamento posterior. O benefício fiscal está, portanto, dependente de uma condição continuada de afetação do imóvel ao mercado habitacional.
O limite da renda também tem de ser respeitado durante cinco anos
Outra condição relevante é a manutenção do limite máximo de renda. Nos primeiros cinco anos, o imóvel não pode ser objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites legalmente definidos.
Isto significa que o proprietário não pode utilizar o benefício para adquirir um imóvel, arrendá-lo inicialmente dentro do limite e, pouco tempo depois, aumentar a renda para valores incompatíveis com o regime. A vantagem fiscal está juridicamente ligada à manutenção da finalidade habitacional e do nível de renda previsto pelo legislador.
O imóvel não pode ser alienado durante cinco anos
O regime impõe ainda uma restrição à alienação. O imóvel adquirido através do reinvestimento não pode ser alienado, a título oneroso ou gratuito, durante os primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data da realização da mais-valia, se esta for posterior.
Esta condição merece especial atenção em operações de investimento imobiliário. Um contribuinte pode, economicamente, descobrir uma oportunidade de venda muito vantajosa antes de terminado o período de cinco anos. Porém, se alienar o imóvel dentro desse período, poderá desencadear a perda do benefício fiscal relativo à operação anterior.
A decisão de reinvestir deve, por isso, ser encarada como uma decisão patrimonial de médio prazo e não apenas como uma operação de otimização fiscal.
O incumprimento produz efeitos fiscais posteriores
O incumprimento das condições previstas no novo n.º 8 do artigo 10.º não é uma mera infração formal. A lei determina que, verificadas determinadas situações de incumprimento, o ganho anteriormente excluído de tributação passa a ser considerado obtido no ano em que ocorre o incumprimento.
Assim, se o imóvel não for arrendado dentro do prazo legal, se a renda ultrapassar os limites estabelecidos, se não forem cumpridos os 36 meses de arrendamento ou se o imóvel for alienado prematuramente, poderá ser reconstituída a obrigação tributária relativa à mais-valia.
E existe uma consequência adicional particularmente importante. O artigo 10.º determina que, nas situações previstas na lei, ao imposto correspondente acresce um montante equivalente aos juros compensatórios nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, contados desde o ano da realização do ganho.
Não é, portanto, juridicamente correto afirmar que a consequência corresponde simplesmente a “4% de juros”. A lei remete para o regime geral dos juros compensatórios, cuja taxa não deve ser confundida com uma percentagem fixa estabelecida pelo novo diploma.
Pode o reinvestimento ser distribuído por vários imóveis?
A lei refere a aquisição da propriedade de “outros imóveis”, permitindo sustentar que o reinvestimento não está necessariamente limitado à aquisição de uma única unidade imobiliária.
Do ponto de vista económico, isto pode permitir estratégias diversificadas: por exemplo, em vez de concentrar todo o capital num imóvel de maior dimensão, o investidor poderá ponderar a aquisição de várias frações destinadas ao arrendamento habitacional, desde que cada operação cumpra os requisitos legais aplicáveis.
A questão deverá, contudo, ser analisada caso a caso, sobretudo quando estejam em causa aquisições sucessivas, compropriedade, diferentes momentos de aquisição ou estruturas patrimoniais mais complexas.
A solução mais prudente consiste em documentar individualmente o percurso do capital reinvestido e a afetação de cada imóvel.
Pode o imóvel ser arrendado a familiares?
A nova norma não estabelece, no seu texto, uma proibição geral de celebração de contratos de arrendamento com familiares. O que a lei exige é que exista um verdadeiro arrendamento habitacional e que sejam cumpridos os requisitos relativos à renda, prazos e duração da afetação. Assim, o simples facto de o arrendatário ser familiar do proprietário não deve, por si só, ser confundido com uma situação de incumprimento.
Todavia, a operação deve corresponder a uma verdadeira relação locatícia. Deverá existir contrato, comunicação às Finanças, pagamento efetivo da renda e demais cumprimento das obrigações legais e fiscais. Contratos meramente artificiais, sem verdadeira substância económica, poderão naturalmente suscitar questões de prova, simulação ou abuso, consoante as circunstâncias concretas.
O benefício fiscal não deve ser utilizado como justificação para criar uma aparência documental de arrendamento onde, materialmente, não exista uma verdadeira relação locatícia.
Uma medida temporária: o regime aplica-se às transmissões de 2026 a 2029
A nova exclusão não foi criada como regime permanente.O Decreto-Lei n.º 97/2026 determina expressamente que o disposto nos novos n.os 7 a 9 do artigo 10.º do Código do IRS se aplica às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Existe, portanto, uma particularidade temporal relevante: uma venda realizada em 2026 pode beneficiar do novo regime mesmo que a legislação tenha entrado em vigor apenas em maio desse ano, porque o legislador atribuiu eficácia às transmissões realizadas desde 1 de janeiro de 2026.
O mesmo vale, naturalmente, para as restantes transmissões abrangidas pelo período temporal definido na lei. Não deve, contudo, confundir-se esta retroatividade de efeitos com uma autorização para reabrir operações realizadas antes de 1 de janeiro de 2026.
O regime deve ser distinguido da isenção tradicional por reinvestimento em habitação própria e permanente
É importante não misturar dois regimes juridicamente distintos. Por um lado, mantém-se o regime de reinvestimento associado à venda de uma habitação própria e permanente, previsto no artigo 10.º do Código do IRS. Por outro, surge agora o novo regime que permite o reinvestimento do produto da alienação em imóveis destinados a arrendamento habitacional. As condições não são idênticas.
No regime de habitação própria e permanente, por exemplo, assume especial importância a demonstração de que o imóvel vendido constituía efetivamente a habitação própria e permanente do contribuinte. No novo regime de arrendamento, a questão central é outra: a conversão do valor realizado na venda em património imobiliário destinado ao arrendamento habitacional dentro dos parâmetros definidos pelo legislador.
A distinção é essencial para evitar que condições próprias de um regime sejam indevidamente transpostas para o outro.
O novo benefício não elimina os custos da aquisição
Outro erro frequente consiste em interpretar a exclusão da tributação da mais-valia como se toda a operação imobiliária passasse a ser fiscalmente neutra. Não é assim. A aquisição dos imóveis destinados a arrendamento pode implicar, conforme o caso, custos de: IMTI; mposto do Selo; escritura e registos; honorários de intermediação; financiamento; obras; condomínio; seguros; IMI; manutenção; períodos de vacância; custos de gestão e cobrança de rendas.
A poupança de IRS resultante da exclusão da mais-valia deve, por isso, ser comparada com o custo total da operação. Uma operação pode ser fiscalmente eficiente e, simultaneamente, economicamente pouco atrativa.
O benefício das mais-valias e a taxa de 10% sobre rendimentos prediais
O pacote legislativo de 2026 não se limita às mais-valias. Foi igualmente criado, no Estatuto dos Benefícios Fiscais, um regime de tributação autónoma à taxa de 10% para determinados rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento exclusivamente habitacional, desde que sejam respeitados os limites de renda previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Este regime produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026 e aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, salvo aplicação de taxa mais favorável. Temos, assim, duas vantagens potencialmente cumulativas em termos económicos:
primeiro, a possibilidade de excluir, total ou parcialmente, a tributação da mais-valia através do reinvestimento;
segundo, a possibilidade de beneficiar de uma taxa reduzida sobre os rendimentos prediais provenientes do arrendamento que cumpra as condições legais.
Isto reforça significativamente a atratividade potencial do modelo de transformação de património imobiliário em património destinado ao arrendamento.
E para os inquilinos?
O mesmo pacote legislativo aumentou o limite anual da dedução à coleta relativa às rendas pagas pelos arrendatários. O limite passa para €900 em 2026 e para €1.000 a partir de 2027, reforçando o benefício fiscal associado ao arrendamento habitacional. Esta medida deve ser lida em conjunto com os incentivos concedidos aos proprietários.
A arquitetura global da reforma procura, assim, atuar simultaneamente sobre a oferta e a procura: reduzir a tributação associada à disponibilização de imóveis para arrendamento e, por outro lado, reforçar a dedução fiscal das rendas suportadas pelos arrendatários.
Dr. Jorge Filipe de Carvalho
Jurista
PJM Advogados
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Lei de Estrangeiro e de Concessão de Asilo
A Lei de Estrangeiros e de Concessão de Asilo foi recentemente promulgada pelo Presidente da República, após o Tribunal Constitucional se ter pronunciado sobre algumas das normas do diploma.
A reforma introduz alterações relevantes e, em diversos aspetos, torna mais rigorosas as regras aplicáveis à entrada, permanência, saída e afastamento de cidadãos estrangeiros do território nacional, bem como ao acolhimento e à concessão de asilo.
Entre as principais mudanças destaca-se o reforço dos mecanismos de fiscalização e de afastamento de cidadãos estrangeiros em situação irregular, bem como o aumento das exigências e das consequências associadas ao incumprimento das regras de permanência em Portugal. O novo enquadramento exige, por isso, uma atenção acrescida ao cumprimento dos prazos, requisitos e procedimentos legalmente previstos.
A intervenção do Tribunal Constitucional surgiu na sequência de um pedido de fiscalização preventiva apresentado pelo Presidente da República, que manifestou dúvidas quanto à conformidade de determinadas normas com a Constituição, nomeadamente no que respeita ao superior interesse da criança e à proporcionalidade da privação da liberdade de cidadãos estrangeiros que não tenham cometido qualquer crime, por decisão de natureza administrativa.
O Tribunal Constitucional pronunciou-se pela não inconstitucionalidade das normas em causa, tendo igualmente contribuído para esclarecer questões interpretativas relevantes para os tribunais e para as autoridades administrativas.
Entre as matérias objeto de particular atenção encontram-se situações relacionadas com a expulsão de crianças nascidas em Portugal, a eventual separação entre pais e filhos e o afastamento de cidadãos com estatuto de refugiado ou que beneficiem de proteção internacional.
Neste contexto, as alterações introduzidas devem ser encaradas com especial atenção, uma vez que o novo regime reforça os mecanismos de controlo e torna mais exigente a regularização e manutenção da situação documental dos cidadãos estrangeiros em Portugal.
Principais alterações:
Entre as principais alterações introduzidas pelo novo regime destaca-se o reforço dos mecanismos de afastamento de cidadãos estrangeiros em situação irregular, com o objetivo de assegurar de forma mais eficaz a saída do território nacional de quem não disponha de um título válido de permanência. Neste âmbito, é também reforçada a intervenção da Polícia de Segurança Pública (PSP), designadamente através da estrutura especializada em matéria de estrangeiros e fronteiras, nos procedimentos de fiscalização, afastamento coercivo, expulsão, readmissão e retorno voluntário.
É igualmente alargado o prazo para o abandono voluntário do território nacional, que passa, nas situações previstas na lei, de 20 para 30 dias. O incumprimento da ordem de abandono pode determinar a adoção de medidas destinadas à saída coerciva do cidadão estrangeiro.
Uma das alterações de maior impacto respeita à detenção administrativa para efeitos de afastamento, cujo período máximo pode atingir 180 dias, prorrogáveis por mais 180 dias nas condições legalmente previstas, podendo alcançar um total de 360 dias. São também alteradas as regras aplicáveis aos cidadãos estrangeiros impedidos de entrar em Portugal e que permaneçam detidos nos postos de fronteira ou em centros de instalação temporária.
A nova lei introduz ainda alterações relevantes relativamente às crianças estrangeiras, designadamente às crianças nascidas em Portugal, incluindo menores com menos de cinco anos. A proteção anteriormente existente é alterada em determinadas situações, podendo o novo regime permitir o afastamento em circunstâncias que anteriormente beneficiavam de maior proteção. Esta matéria foi expressamente analisada pelo Tribunal Constitucional, tendo igualmente sido suscitadas questões relacionadas com o superior interesse da criança e a possibilidade de separação entre pais e filhos.
Neste contexto, as decisões de afastamento relativas a progenitores podem ter consequências para a unidade familiar, sendo necessária a ponderação da situação concreta dos menores, da sua residência, dos vínculos familiares e do respetivo superior interesse.
No âmbito da proteção internacional e do direito de asilo, são também introduzidas alterações ao regime dos recursos. Em determinadas situações, a impugnação de uma decisão administrativa deixa de produzir automaticamente efeito suspensivo, passando a ter efeito meramente devolutivo. Consequentemente, a apresentação de uma ação judicial não significa necessariamente que a execução da decisão fique automaticamente suspensa, podendo ser necessário requerer judicialmente a suspensão dos seus efeitos.
São ainda alteradas as condições de entrada e permanência para determinadas finalidades, incluindo formação e cursos profissionalizantes, com base no artigo 92.º, n. º4, reforçando-se, nos casos previstos na lei, a necessidade de obtenção prévia do visto adequado junto dos postos consulares portugueses. Paralelamente, são reforçados os mecanismos de controlo nas fronteiras, incluindo nos aeroportos e restantes postos de entrada em território nacional.
Apesar do reforço dos mecanismos de afastamento, importa sublinhar que a situação irregular não determina automaticamente a expulsão. A aplicação das novas regras deve respeitar os requisitos legais e as garantias previstas na Constituição da República Portuguesa, no direito da União Europeia e nos instrumentos internacionais aplicáveis, nomeadamente em matéria de proteção da criança, unidade familiar, asilo e proteção contra a tortura ou tratamentos desumanos ou degradantes.
Conclusão:
A nova legislação representa uma alteração significativa do regime português de entrada, permanência e afastamento de cidadãos estrangeiros, tornando as regras mais rigorosas e reforçando os mecanismos de controlo da imigração, fiscalização e execução das decisões de afastamento.
Na prática, o novo regime traduz-se numa maior averiguação das situações de permanência em território nacional e num reforço das consequências associadas ao incumprimento das obrigações legais. Por esse motivo, é particularmente importante que os cidadãos estrangeiros assegurem que a sua situação documental e administrativa se encontra devidamente regularizada e que cumprem os prazos e procedimentos legalmente exigidos.
Ao mesmo tempo, as alterações levantam questões particularmente relevantes quando estão em causa crianças, famílias, cidadãos sujeitos a detenção administrativa e pessoas que beneficiam ou podem beneficiar de proteção internacional.
É, por isso, essencial não interpretar a nova legislação de forma automática. Cada situação deve ser analisada individualmente, tendo em consideração a legislação aplicável, a Constituição da República Portuguesa, o direito da União Europeia e os instrumentos internacionais vinculativos para Portugal.
Face ao maior rigor do atual regime, torna-se ainda mais importante procurar aconselhamento jurídico atempado e assegurar o cumprimento das regras e dos procedimentos aplicáveis, de forma a prevenir situações de irregularidade e a salvaguardar, dentro dos limites da lei, os direitos e interesses de cada cidadão.
Mayana Portugal Neto
Advogada Estagiária
PJM Advogados
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A “nova” lei dos condomínios: mais proteção para os condóminos ou mais burocracia?
Viver num condomínio é, para muitos portugueses, uma experiência que mistura vizinhança, propriedade e, não raras vezes, conflito. Há obras que nunca avançam, quotas que ficam por pagar, administradores que demoram a agir, reuniões intermináveis e discussões sobre quem deve pagar o quê. Por isso, qualquer alteração às regras dos condomínios tem impacto direto na vida de milhões de pessoas.
Mas importa começar por esclarecer uma coisa: aquilo a que muitas vezes se chama a “nova lei dos condomínios” não é propriamente uma única lei inteiramente nova. Em 2022, a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, introduziu alterações relevantes ao regime da propriedade horizontal, ao Código Civil, ao Decreto-Lei n.º 268/94 e ao Código do Notariado. Mais recentemente, tem sido discutida uma regulamentação específica da atividade profissional de administração de condomínios.
O QUE MUDOU REALMENTE EM 2022?
A reforma de 2022 trouxe alterações que, na prática, procuraram resolver problemas muito concretos. Uma das mais importantes diz respeito à venda de uma fração. Atualmente, o administrador deve emitir uma declaração relativa aos encargos do condomínio associados à fração. A intenção é simples: quem compra uma casa deve saber, antes de fechar o negócio, se existem dívidas ou encargos relacionados com o condomínio.
Também ficou mais clara a questão da responsabilidade pelas dívidas. Regra geral, o novo proprietário não deve responder por dívidas do condomínio que sejam anteriores à aquisição da fração. Essa responsabilidade permanece, em princípio, do anterior proprietário. É uma alteração importante. Comprar uma casa já representa, para a maioria das famílias, um dos maiores investimentos das suas vidas. Não faria sentido que, sem conhecimento prévio, o comprador herdasse problemas financeiros criados por quem lhe vendeu o imóvel.
Outro ponto relevante prende-se com as obras nas partes comuns. A lei veio clarificar a responsabilidade pelas despesas relativas a determinadas obras aprovadas antes da transmissão da fração, evitando que o novo proprietário seja chamado a pagar decisões tomadas quando ainda não era dono do imóvel.
OBRAS: ENTRE A NECESSIDADE E A ETERNA DISCUSSÃO SOBRE QUEM PAGA
Poucos temas provocam tantas discussões num condomínio como as obras. A regra geral continua a ser a repartição das despesas de acordo com a permilagem, embora possam existir outras formas de distribuição aprovadas nos termos legalmente previstos.
A grande questão surge quando uma obra é urgente. Ora, um telhado que ameaça ruir, uma infiltração que está a provocar danos graves ou uma avaria numa estrutura essencial não podem ficar à espera de uma assembleia marcada para daqui a dois meses. A lei procura, por isso, enquadrar as chamadas obras urgentes, permitindo intervenções destinadas a eliminar, num curto prazo, situações que possam causar ou agravar danos ou colocar pessoas em risco.
É uma alteração sensata. Afinal, um edifício não pode esperar pela burocracia quando a água está a entrar pela cobertura ou quando existe um risco efetivo para a segurança dos moradores. O problema está, muitas vezes, no que acontece depois: quem autorizou a obra, quanto custou, se havia alternativas e se o orçamento foi devidamente analisado. É aqui que a transparência do administrador e a fiscalização dos condóminos continuam a ser fundamentais.
O CONDOMÍNIO TAMBÉM ENTROU NA ERA DIGITAL
Outra mudança importante foi a possibilidade de realizar assembleias por videoconferência, desde que estejam reunidas as condições previstas na lei. Também o correio eletrónico ganhou maior importância nas comunicações entre administração e condóminos, desde que estes tenham manifestado essa vontade e tal fique registado. É uma alteração que parece simples, mas que pode facilitar bastante a vida dos condomínios.
Num país onde muitos proprietários vivem longe dos imóveis que possuem, trabalham por turnos ou passam grande parte do tempo fora da sua residência, obrigar todos a estar fisicamente presentes numa sala para tomar decisões pode ser pouco razoável.
A digitalização das assembleias não resolve os problemas dos condomínios, mas pode tornar a participação mais acessível.
O ADMINISTRADOR PASSOU A TER MAIS RESPONSABILIDADES
Se há alguém que viu as suas responsabilidades reforçadas foi o administrador do condomínio. Entre as suas funções estão a gestão do fundo de reserva, a execução das deliberações da assembleia e a cobrança de quotas em atraso. Em determinadas circunstâncias, deverá ainda apresentar diferentes orçamentos para obras extraordinárias.
A ideia é positiva: um administrador não deve limitar-se a receber quotas e pagar contas. Deve acompanhar o estado do edifício, executar as decisões dos condóminos e atuar perante situações de incumprimento. Mas existe aqui uma questão que merece ser colocada: estamos a exigir mais aos administradores sem garantir que todos têm condições, formação e meios para cumprir essas responsabilidades? É precisamente esta questão que ajuda a explicar a discussão em torno da nova regulamentação da atividade profissional de administração de condomínios.
UMA NOVA REGULAMENTAÇÃO PODE TRAZER MAIS CONFIANÇA
A proposta de regulamentação da atividade das empresas de administração de condomínios pretende profissionalizar um setor que, durante muitos anos, funcionou com regras relativamente pouco exigentes.
Entre as medidas em discussão estão requisitos como contrato escrito de prestação de serviços, seguro de responsabilidade civil, formação adequada e regras relacionadas com a idoneidade das empresas.
À primeira vista, parece difícil ser contra isto. Se uma empresa administra o dinheiro de dezenas ou centenas de famílias, deve existir um mínimo de garantias. Estamos a falar, muitas vezes, de milhares ou dezenas de milhares de euros confiados à administração de terceiros. Um seguro de responsabilidade civil, por exemplo, pode constituir uma proteção importante perante determinados danos causados pela atuação ou omissão da empresa.
Mas profissionalizar também significa aumentar custos. E esses custos, mais cedo ou mais tarde, podem chegar à fatura dos condóminos. Num setor onde existem muitas microempresas, novas exigências podem também provocar dificuldades às empresas mais pequenas. O desafio será, portanto, encontrar o equilíbrio: mais exigência sem transformar a administração de condomínios num serviço incomportável para os moradores.
E NÃO, NÃO SERÁ OBRIGATÓRIO CONTRATAR UMA EMPRESA
Uma das ideias que importa esclarecer é a de que os condomínios passarão obrigatoriamente a ter de contratar uma empresa profissional. Não é essa a lógica da proposta referida no texto de base. Os próprios condóminos podem continuar a administrar o seu condomínio, quando essa for a opção adotada.
E esta liberdade é importante. Um prédio pequeno, com poucos moradores e relações de proximidade, pode perfeitamente preferir uma administração interna. Já um condomínio com dezenas de frações, elevadores, garagens, jardins, sistemas de segurança e contratos com vários prestadores pode beneficiar de uma administração profissional. A escolha deve continuar a pertencer aos condóminos.
ADMINISTRAÇÃO E LIMPEZA: UMA FRONTEIRA QUE MERECE ATENÇÃO
Outro ponto interessante da proposta prende-se com possíveis incompatibilidades entre a administração e a prestação de outros serviços ao condomínio. A preocupação é legítima. Se a mesma empresa administra o condomínio e, simultaneamente, contrata a si própria – ou a empresas relacionadas – para fazer limpezas, jardinagem ou outros trabalhos, existe um potencial conflito de interesses.
Quem escolhe o prestador? Quem fiscaliza o preço? Quem garante que os condóminos estão a obter a melhor proposta? A solução não passa necessariamente por proibir tudo. Pode passar, antes, por uma palavra que deveria ser obrigatória em qualquer condomínio: transparência. Os moradores devem saber quem presta o serviço, quanto custa, qual é a relação entre as empresas envolvidas e quais foram as alternativas consideradas.
O SEGURO: UMA OPORTUNIDADE PERDIDA?
A legislação mantém a obrigação relacionada com o seguro contra incêndio, mas existe uma discussão sobre a necessidade de uma proteção mais abrangente para todo o edifício. Num contexto de maior preocupação com fenómenos meteorológicos extremos, inundações e riscos sísmicos, faz sentido discutir se um seguro multirriscos comum a todo o edifício não seria uma solução mais simples e eficaz.
Imagine-se um prédio com dez frações, dez proprietários e diferentes seguradoras. Perante um sinistro que afete simultaneamente várias partes do edifício, a gestão pode tornar-se uma verdadeira dor de cabeça. Um seguro único poderia simplificar processos e reduzir zonas cinzentas. Mas esta é precisamente uma das matérias em que será necessário perceber até onde deve ir a lei e onde começa a liberdade contratual dos proprietários.
O GRANDE PROBLEMA CONTINUA A SER A FALTA DE MANUTENÇÃO
Há, contudo, uma questão que nenhuma alteração legislativa consegue resolver sozinha: a cultura de manutenção dos edifícios em Portugal. Muitos condomínios só fazem obras quando já não há alternativa.
Primeiro aparece uma pequena infiltração. Depois outra. O problema agrava-se. A assembleia adia. O orçamento é considerado elevado. O fundo de reserva é insuficiente. Passam-se anos. Quando finalmente se decide intervir, a obra já é muito mais cara. A existência de um plano de manutenção preventiva poderia ajudar a inverter esta lógica. Mas, se a decisão continuar exclusivamente dependente da vontade e da capacidade financeira dos condóminos, a lei terá sempre limitações. Podemos ter uma legislação moderna, administradores profissionalizados e processos digitais. Se os condóminos continuarem a adiar sistematicamente a manutenção, os problemas permanecerão.
MAIS REGRAS SIGNIFICAM NECESSARIAMENTE MELHORES CONDOMÍNIOS?
A resposta curta é: não. Uma lei pode criar responsabilidades, procedimentos e mecanismos de proteção. Não consegue, por si só, criar bom senso, espírito de comunidade ou vontade de participar. O condomínio é, em última análise, uma pequena comunidade. E uma comunidade funciona mal quando ninguém quer assumir responsabilidades.
A reforma de 2022 trouxe melhorias importantes: clarificou responsabilidades nas vendas, reforçou o papel do administrador, enquadrou melhor as obras urgentes e permitiu maior utilização das ferramentas digitais. A nova regulamentação da atividade profissional, caso avance nos moldes discutidos, poderá representar outro passo: tornar mais profissional um setor que gere património e dinheiro de milhares de portugueses.
Mas há um risco: transformar uma atividade que já é burocrática numa máquina ainda mais burocrática, sem resolver os problemas essenciais. O verdadeiro teste não será saber quantos artigos tem a nova legislação. Será perceber se, daqui a alguns anos, os condomínios terão mais transparência, melhor manutenção, menos conflitos e maior proteção para quem entrega as suas poupanças a uma administração.
Porque, no final do dia, o condomínio não é apenas o prédio. É a casa das pessoas. E quando falamos de condomínios estamos, muitas vezes, a falar do principal património de uma família. É precisamente por isso que as regras devem ser claras, os administradores responsabilizados e os condóminos protegidos – mas sem criar uma teia de burocracia que torne ainda mais difícil aquilo que já é, por natureza, uma gestão complexa.
Mobilidade Elétrica: Decreto-Lei n.º 155/2026 prolonga o período transitório do novo regime até ao final de 2027
INTRODUÇÃO
Foi publicado o Decreto-Lei n.º 155/2026, de 31 de julho, que procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 93/2025, de 14 de agosto, diploma que aprovou o novo Regime Jurídico da Mobilidade Elétrica (RJME) e estabeleceu um novo enquadramento para a organização, o acesso e o exercício das atividades relacionadas com a mobilidade elétrica em Portugal.
A principal novidade consiste na prorrogação do período transitório, inicialmente previsto até 31 de dezembro de 2026, passando agora a vigorar até 31 de dezembro de 2027. Esta alteração pretende assegurar que a implementação do novo modelo regulatório decorra de forma gradual, estável e tecnicamente sustentada, permitindo aos diferentes intervenientes do setor concluir a adaptação exigida pelo novo regime.
👉 ENQUADRAMENTO
O Decreto-Lei n.º 93/2025 representou uma profunda reforma do setor da mobilidade elétrica nacional, adaptando o regime jurídico português ao Regulamento (UE) 2023/1804 (AFIR – Alternative Fuels Infrastructure Regulation).
O novo enquadramento jurídico veio alterar significativamente o funcionamento do mercado, promovendo um modelo mais aberto e concorrencial, assente na liberdade de acesso aos pontos de carregamento, na simplificação da atividade dos operadores e na eliminação progressiva do modelo centralizado que caracterizou a rede pública de mobilidade elétrica durante mais de uma década.
Entre as principais inovações introduzidas pelo RJME destacam-se:
- a liberalização da atividade de carregamento elétrico;
- a obrigatoriedade do carregamento ad hoc, permitindo aos utilizadores carregar um veículo sem necessidade de celebrar previamente um contrato;
- a disponibilização de múltiplos meios de pagamento, incluindo cartões bancários e códigos QR;
- a interoperabilidade entre plataformas nacionais e internacionais;
- o reforço do carregamento inteligente e bidirecional (vehicle-to-grid);
- a eliminação da figura do Comercializador de Eletricidade para a Mobilidade Elétrica (CEME), substituindo-a por um modelo mais alinhado com o mercado europeu.
Tratando-se de uma alteração estrutural do funcionamento do setor, o legislador estabeleceu um regime transitório destinado a permitir uma adaptação gradual dos operadores e restantes entidades envolvidas.
👉 RAZÕES QUE JUSTIFICAM A PRORROGAÇÃO
De acordo com o preâmbulo do Decreto-Lei n.º 155/2026, o acompanhamento efetuado pelo Governo junto dos operadores revelou que o prazo inicialmente previsto se mostrava insuficiente para assegurar uma implementação eficaz do novo regime.
A adaptação ao RJME implica um conjunto de alterações particularmente exigentes, designadamente:
- revisão dos modelos contratuais atualmente em vigor;
- desenvolvimento de novos sistemas tecnológicos;
- adaptação das plataformas informáticas;
- implementação de novos mecanismos de interoperabilidade;
- reorganização dos procedimentos operacionais;
- integração das novas obrigações previstas no Regulamento AFIR.
O Governo destaca igualmente que cerca de 70 % dos pontos de carregamento existentes se encontram abrangidos por contratos de concessão celebrados com municípios e outras entidades públicas ou privadas. A adaptação desses contratos ao novo enquadramento jurídico exige processos de renegociação e revisão contratual que, na maioria dos casos, não seria possível concluir dentro do prazo inicialmente previsto.
A prorrogação do período transitório visa, por isso, assegurar:
- a estabilidade contratual;
- a proteção dos investimentos realizados pelos operadores;
- a continuidade da prestação do serviço;
- uma implementação tecnicamente segura e juridicamente consistente do novo regime.
👉 ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS AO ARTIGO 44.º DO RJME
O Decreto-Lei n.º 155/2026 altera essencialmente o artigo 44.º do Decreto-Lei n.º 93/2025, substituindo, em praticamente todas as disposições transitórias, a data de 31 de dezembro de 2026 por 31 de dezembro de 2027.
Na prática, são prorrogados por mais um ano diversos mecanismos essenciais ao funcionamento da transição.
- Manutenção da plataforma atualmente existente
Até ao final de 2027, continuará a ser assegurada pela entidade gestora da plataforma atualmente existente a atividade de agregação e transmissão de dados prevista no artigo 4.º do RJME.
Durante este período, a plataforma continuará a operar autonomamente e de forma desagregada relativamente às restantes plataformas eletrónicas utilizadas no mercado, garantindo a continuidade operacional enquanto o novo modelo é plenamente implementado.
- Integração dos pontos de carregamento
Os Operadores de Pontos de Carregamento (OPC) que possuam pontos já instalados dispõem agora até 31 de dezembro de 2027 para comunicar se pretendem proceder à desintegração total ou parcial desses pontos da plataforma existente.
Na ausência dessa comunicação, mantém-se automaticamente a integração dos respetivos pontos de carregamento.
- Tarifa de utilização da plataforma
Mantém-se igualmente até ao final de 2027 o regime segundo o qual a utilização da plataforma está sujeita a uma tarifa fixada anualmente pela ERSE.
Sempre que essa tarifa seja repercutida no preço cobrado ao utilizador final, deverá continuar a ser discriminada na respetiva fatura.
Uma das novidades introduzidas pela alteração consiste em esclarecer que essa repercussão pode ser efetuada tanto pelos Operadores de Pontos de Carregamento (OPC) como pelos detentores dos pontos de carregamento, alargando expressamente o âmbito subjetivo da norma.
- Comercializadores de eletricidade para a mobilidade elétrica
Os comercializadores de eletricidade registados ao abrigo do regime anterior passam igualmente a beneficiar do prolongamento do período transitório.
Assim, dispõem até 31 de dezembro de 2027 para, caso o pretendam, adaptar a sua atividade ao novo regime jurídico e exercer funções enquanto Operadores de Pontos de Carregamento (OPC) e/ou prestadores de serviços de mobilidade elétrica, mediante comunicação à Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG).
- Obrigações da entidade gestora da plataforma
A entidade responsável pela plataforma mantém igualmente, até ao final do período transitório, as obrigações de:
- assegurar a gestão das transações realizadas através da plataforma;
- disponibilizar os dados relativos aos carregamentos efetuados;
- gerir informação relativa aos meios de pagamento disponíveis;
- disponibilizar informação sobre idiomas e funcionalidades dos pontos de carregamento;
- apoiar operacionalmente os operadores e os detentores dos pontos de carregamento.
Também neste domínio o diploma clarifica que esse apoio deixa de se dirigir apenas aos operadores, passando igualmente a abranger expressamente os detentores de pontos de carregamento, reconhecendo o papel crescente destes agentes no novo modelo de mercado.
👉 CLARIFICAÇÃO DO REGIME APLICÁVEL AOS DETENTORES DE PONTOS DE CARREGAMENTO
Para além do simples prolongamento dos prazos, o Decreto-Lei n.º 155/2026 introduz uma importante clarificação jurídica relativamente aos detentores de pontos de carregamento.
O legislador reconhece que estes intervenientes têm igualmente de proceder à adaptação dos seus sistemas tecnológicos, modelos de integração e procedimentos operacionais para cumprir o novo regime.
Consequentemente, várias normas transitórias passam a referir expressamente estes sujeitos, garantindo que também beneficiam do período adicional de adaptação e podem continuar a integrar o modelo transitório até à implementação definitiva do novo sistema.
👉 ENTRADA EM VIGOR
O Decreto-Lei n.º 155/2026 entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, produzindo efeitos desde 1 de agosto de 2026.
👉 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A alteração agora introduzida não modifica os princípios estruturantes do novo Regime Jurídico da Mobilidade Elétrica nem altera o objetivo de liberalização do mercado previsto pelo Decreto-Lei n.º 93/2025. O seu propósito é essencialmente assegurar que a transição para o novo modelo decorra de forma gradual, tecnicamente exequível e juridicamente segura.
Ao conceder mais um ano para a adaptação dos operadores, dos detentores de pontos de carregamento e dos restantes agentes do setor, o legislador procura minimizar riscos operacionais, preservar a estabilidade contratual e garantir a continuidade dos serviços prestados aos utilizadores de veículos elétricos, conciliando a implementação das exigências do Regulamento AFIR com a realidade do mercado português.
Jorge Filipe de Carvalho
Jurista
Cascais, 11 de Agosto de 2026
Lei da Transparência Salarial
