A “nova” lei dos condomínios: mais proteção para os condóminos ou mais burocracia?
Viver num condomínio é, para muitos portugueses, uma experiência que mistura vizinhança, propriedade e, não raras vezes, conflito. Há obras que nunca avançam, quotas que ficam por pagar, administradores que demoram a agir, reuniões intermináveis e discussões sobre quem deve pagar o quê. Por isso, qualquer alteração às regras dos condomínios tem impacto direto na vida de milhões de pessoas.
Mas importa começar por esclarecer uma coisa: aquilo a que muitas vezes se chama a “nova lei dos condomínios” não é propriamente uma única lei inteiramente nova. Em 2022, a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, introduziu alterações relevantes ao regime da propriedade horizontal, ao Código Civil, ao Decreto-Lei n.º 268/94 e ao Código do Notariado. Mais recentemente, tem sido discutida uma regulamentação específica da atividade profissional de administração de condomínios.
O QUE MUDOU REALMENTE EM 2022?
A reforma de 2022 trouxe alterações que, na prática, procuraram resolver problemas muito concretos. Uma das mais importantes diz respeito à venda de uma fração. Atualmente, o administrador deve emitir uma declaração relativa aos encargos do condomínio associados à fração. A intenção é simples: quem compra uma casa deve saber, antes de fechar o negócio, se existem dívidas ou encargos relacionados com o condomínio.
Também ficou mais clara a questão da responsabilidade pelas dívidas. Regra geral, o novo proprietário não deve responder por dívidas do condomínio que sejam anteriores à aquisição da fração. Essa responsabilidade permanece, em princípio, do anterior proprietário. É uma alteração importante. Comprar uma casa já representa, para a maioria das famílias, um dos maiores investimentos das suas vidas. Não faria sentido que, sem conhecimento prévio, o comprador herdasse problemas financeiros criados por quem lhe vendeu o imóvel.
Outro ponto relevante prende-se com as obras nas partes comuns. A lei veio clarificar a responsabilidade pelas despesas relativas a determinadas obras aprovadas antes da transmissão da fração, evitando que o novo proprietário seja chamado a pagar decisões tomadas quando ainda não era dono do imóvel.
OBRAS: ENTRE A NECESSIDADE E A ETERNA DISCUSSÃO SOBRE QUEM PAGA
Poucos temas provocam tantas discussões num condomínio como as obras. A regra geral continua a ser a repartição das despesas de acordo com a permilagem, embora possam existir outras formas de distribuição aprovadas nos termos legalmente previstos.
A grande questão surge quando uma obra é urgente. Ora, um telhado que ameaça ruir, uma infiltração que está a provocar danos graves ou uma avaria numa estrutura essencial não podem ficar à espera de uma assembleia marcada para daqui a dois meses. A lei procura, por isso, enquadrar as chamadas obras urgentes, permitindo intervenções destinadas a eliminar, num curto prazo, situações que possam causar ou agravar danos ou colocar pessoas em risco.
É uma alteração sensata. Afinal, um edifício não pode esperar pela burocracia quando a água está a entrar pela cobertura ou quando existe um risco efetivo para a segurança dos moradores. O problema está, muitas vezes, no que acontece depois: quem autorizou a obra, quanto custou, se havia alternativas e se o orçamento foi devidamente analisado. É aqui que a transparência do administrador e a fiscalização dos condóminos continuam a ser fundamentais.
O CONDOMÍNIO TAMBÉM ENTROU NA ERA DIGITAL
Outra mudança importante foi a possibilidade de realizar assembleias por videoconferência, desde que estejam reunidas as condições previstas na lei. Também o correio eletrónico ganhou maior importância nas comunicações entre administração e condóminos, desde que estes tenham manifestado essa vontade e tal fique registado. É uma alteração que parece simples, mas que pode facilitar bastante a vida dos condomínios.
Num país onde muitos proprietários vivem longe dos imóveis que possuem, trabalham por turnos ou passam grande parte do tempo fora da sua residência, obrigar todos a estar fisicamente presentes numa sala para tomar decisões pode ser pouco razoável.
A digitalização das assembleias não resolve os problemas dos condomínios, mas pode tornar a participação mais acessível.
O ADMINISTRADOR PASSOU A TER MAIS RESPONSABILIDADES
Se há alguém que viu as suas responsabilidades reforçadas foi o administrador do condomínio. Entre as suas funções estão a gestão do fundo de reserva, a execução das deliberações da assembleia e a cobrança de quotas em atraso. Em determinadas circunstâncias, deverá ainda apresentar diferentes orçamentos para obras extraordinárias.
A ideia é positiva: um administrador não deve limitar-se a receber quotas e pagar contas. Deve acompanhar o estado do edifício, executar as decisões dos condóminos e atuar perante situações de incumprimento. Mas existe aqui uma questão que merece ser colocada: estamos a exigir mais aos administradores sem garantir que todos têm condições, formação e meios para cumprir essas responsabilidades? É precisamente esta questão que ajuda a explicar a discussão em torno da nova regulamentação da atividade profissional de administração de condomínios.
UMA NOVA REGULAMENTAÇÃO PODE TRAZER MAIS CONFIANÇA
A proposta de regulamentação da atividade das empresas de administração de condomínios pretende profissionalizar um setor que, durante muitos anos, funcionou com regras relativamente pouco exigentes.
Entre as medidas em discussão estão requisitos como contrato escrito de prestação de serviços, seguro de responsabilidade civil, formação adequada e regras relacionadas com a idoneidade das empresas.
À primeira vista, parece difícil ser contra isto. Se uma empresa administra o dinheiro de dezenas ou centenas de famílias, deve existir um mínimo de garantias. Estamos a falar, muitas vezes, de milhares ou dezenas de milhares de euros confiados à administração de terceiros. Um seguro de responsabilidade civil, por exemplo, pode constituir uma proteção importante perante determinados danos causados pela atuação ou omissão da empresa.
Mas profissionalizar também significa aumentar custos. E esses custos, mais cedo ou mais tarde, podem chegar à fatura dos condóminos. Num setor onde existem muitas microempresas, novas exigências podem também provocar dificuldades às empresas mais pequenas. O desafio será, portanto, encontrar o equilíbrio: mais exigência sem transformar a administração de condomínios num serviço incomportável para os moradores.
E NÃO, NÃO SERÁ OBRIGATÓRIO CONTRATAR UMA EMPRESA
Uma das ideias que importa esclarecer é a de que os condomínios passarão obrigatoriamente a ter de contratar uma empresa profissional. Não é essa a lógica da proposta referida no texto de base. Os próprios condóminos podem continuar a administrar o seu condomínio, quando essa for a opção adotada.
E esta liberdade é importante. Um prédio pequeno, com poucos moradores e relações de proximidade, pode perfeitamente preferir uma administração interna. Já um condomínio com dezenas de frações, elevadores, garagens, jardins, sistemas de segurança e contratos com vários prestadores pode beneficiar de uma administração profissional. A escolha deve continuar a pertencer aos condóminos.
ADMINISTRAÇÃO E LIMPEZA: UMA FRONTEIRA QUE MERECE ATENÇÃO
Outro ponto interessante da proposta prende-se com possíveis incompatibilidades entre a administração e a prestação de outros serviços ao condomínio. A preocupação é legítima. Se a mesma empresa administra o condomínio e, simultaneamente, contrata a si própria – ou a empresas relacionadas – para fazer limpezas, jardinagem ou outros trabalhos, existe um potencial conflito de interesses.
Quem escolhe o prestador? Quem fiscaliza o preço? Quem garante que os condóminos estão a obter a melhor proposta? A solução não passa necessariamente por proibir tudo. Pode passar, antes, por uma palavra que deveria ser obrigatória em qualquer condomínio: transparência. Os moradores devem saber quem presta o serviço, quanto custa, qual é a relação entre as empresas envolvidas e quais foram as alternativas consideradas.
O SEGURO: UMA OPORTUNIDADE PERDIDA?
A legislação mantém a obrigação relacionada com o seguro contra incêndio, mas existe uma discussão sobre a necessidade de uma proteção mais abrangente para todo o edifício. Num contexto de maior preocupação com fenómenos meteorológicos extremos, inundações e riscos sísmicos, faz sentido discutir se um seguro multirriscos comum a todo o edifício não seria uma solução mais simples e eficaz.
Imagine-se um prédio com dez frações, dez proprietários e diferentes seguradoras. Perante um sinistro que afete simultaneamente várias partes do edifício, a gestão pode tornar-se uma verdadeira dor de cabeça. Um seguro único poderia simplificar processos e reduzir zonas cinzentas. Mas esta é precisamente uma das matérias em que será necessário perceber até onde deve ir a lei e onde começa a liberdade contratual dos proprietários.
O GRANDE PROBLEMA CONTINUA A SER A FALTA DE MANUTENÇÃO
Há, contudo, uma questão que nenhuma alteração legislativa consegue resolver sozinha: a cultura de manutenção dos edifícios em Portugal. Muitos condomínios só fazem obras quando já não há alternativa.
Primeiro aparece uma pequena infiltração. Depois outra. O problema agrava-se. A assembleia adia. O orçamento é considerado elevado. O fundo de reserva é insuficiente. Passam-se anos. Quando finalmente se decide intervir, a obra já é muito mais cara. A existência de um plano de manutenção preventiva poderia ajudar a inverter esta lógica. Mas, se a decisão continuar exclusivamente dependente da vontade e da capacidade financeira dos condóminos, a lei terá sempre limitações. Podemos ter uma legislação moderna, administradores profissionalizados e processos digitais. Se os condóminos continuarem a adiar sistematicamente a manutenção, os problemas permanecerão.
MAIS REGRAS SIGNIFICAM NECESSARIAMENTE MELHORES CONDOMÍNIOS?
A resposta curta é: não. Uma lei pode criar responsabilidades, procedimentos e mecanismos de proteção. Não consegue, por si só, criar bom senso, espírito de comunidade ou vontade de participar. O condomínio é, em última análise, uma pequena comunidade. E uma comunidade funciona mal quando ninguém quer assumir responsabilidades.
A reforma de 2022 trouxe melhorias importantes: clarificou responsabilidades nas vendas, reforçou o papel do administrador, enquadrou melhor as obras urgentes e permitiu maior utilização das ferramentas digitais. A nova regulamentação da atividade profissional, caso avance nos moldes discutidos, poderá representar outro passo: tornar mais profissional um setor que gere património e dinheiro de milhares de portugueses.
Mas há um risco: transformar uma atividade que já é burocrática numa máquina ainda mais burocrática, sem resolver os problemas essenciais. O verdadeiro teste não será saber quantos artigos tem a nova legislação. Será perceber se, daqui a alguns anos, os condomínios terão mais transparência, melhor manutenção, menos conflitos e maior proteção para quem entrega as suas poupanças a uma administração.
Porque, no final do dia, o condomínio não é apenas o prédio. É a casa das pessoas. E quando falamos de condomínios estamos, muitas vezes, a falar do principal património de uma família. É precisamente por isso que as regras devem ser claras, os administradores responsabilizados e os condóminos protegidos – mas sem criar uma teia de burocracia que torne ainda mais difícil aquilo que já é, por natureza, uma gestão complexa.
